설 연휴 이후 정부가 내놓을 부동산 대책의 방향이 윤곽을 드러내고 있다.
핵심은 분명하다.
대출 규제, 특히 DSR은 건드리지 않고 공급 확대에 방점을 찍겠다는 것이다.
그동안 집값을 자극해 왔다는 비판을 받아온 금융 완화 대신, 공급이라는 정공법으로 시장을 안정시키겠다는 의지로 해석된다.
하지만 시장의 반응은 단순하지 않다. 과연 DSR 없이 집값을 잡을 수 있을까.
먼저 이번 대책의 배경을 살펴볼 필요가 있다.
최근 수도권을 중심으로 주택 가격은 다시 불안한 흐름을 보이고 있다.
금리 인하 기대, 전세 가격 반등, 공급 부족에 대한 우려가 맞물리면서 매수 심리가 살아나는 모습이다.
정부 입장에서는 집값을 자극할 수 있는 신호를 최소화해야 하는 상황이다.
이런 맥락에서 DSR 완화는 사실상 선택지에서 제외됐다.
가계부채 관리라는 큰 틀을 유지하면서도 시장에 ‘공급 확대’라는 메시지를 던지려는 전략이다.
이번 대책에서 거론되는 공급 카드는 기존 신도시와 택지 개발의 속도 조절, 도심 내 정비사업 활성화, 공공 주도의 중소형 주택 공급 확대 등이 중심이 될 가능성이 크다.
특히 착공과 입주까지 시간이 오래 걸리는 신규 택지보다는, 이미 계획이 잡혀 있는 사업의 인허가 단축과 물량 조기 공급에 초점이 맞춰질 것으로 보인다.
단기적인 시장 안정 효과를 노리겠다는 의미다.
문제는 공급 정책의 특성상 효과가 즉각적으로 나타나기 어렵다는 점이다.
공급 확대는 중장기적으로는 분명 가격 안정에 기여하지만, 단기적으로는 기대 심리만 자극할 가능성도 있다.
“언젠가는 공급이 늘어난다”는 메시지가 오히려 지금 사두자는 조급함으로 이어질 수 있기 때문이다.
특히 인기 지역이나 학군, 교통 호재가 있는 곳은 정책 발표 직후 오히려 관망세가 줄어들 가능성도 배제하기 어렵다.
DSR을 유지한 채 공급만 늘리는 접근은 수요 억제 효과가 제한적이라는 평가도 나온다.
이미 현금 여력이 있는 계층이나 다주택자의 경우 DSR 규제의 영향을 상대적으로 덜 받는다.
이들에게 공급 확대 신호는 ‘기회’로 해석될 수 있다.
반면 실수요자, 특히 무주택자는 여전히 대출 문턱 앞에서 고민을 이어가야 한다.
정책 의도와 달리 체감 불균형이 발생할 수 있는 지점이다.
그렇다고 시장이 일방적으로 실망만 하는 분위기도 아니다.
금융 규제를 더 강화하지 않았다는 점에서 안도감도 공존한다.
추가 규제가 나올 경우 거래 자체가 얼어붙을 수 있다는 우려가 있었기 때문이다.
이번 대책은 “집값을 급하게 누르기보다는, 서서히 안정시키겠다”는 정부의 신호로 받아들여지고 있다.
결국 관건은 실행력이다.
공급 계획이 얼마나 구체적이고, 실제 착공과 입주로 이어질 수 있느냐에 따라 시장의 평가가 갈릴 것이다.
단순한 숫자 나열에 그친다면 시장은 금세 냉소적으로 반응할 가능성이 크다.
반대로 일정과 지역, 물량이 명확하다면 과열 기대를 누그러뜨리는 효과도 기대할 수 있다.
DSR 없이 집값을 잡을 수 있느냐는 질문에 대한 답은 단정적이지 않다.
단기 안정에는 한계가 있지만, 중장기적으로는 불가피한 선택이라는 평가가 공존한다.
설 이후 발표될 부동산 대책은 시장에 또 하나의 분기점이 될 가능성이 크다.
공급에 초점을 맞춘 이번 카드가 진짜 변수가 될지, 아니면 또 하나의 선언에 그칠지는 이제 시장의 반응과 정부의 후속 조치에 달려 있다.